Muž si rozšířil byt o přístavbu, která zabrala část pozemku pod bytovým domem. To se nelíbilo některým jeho sousedům. Obrátili se na soud, aby prohlásil stavbu za nepovolenou. První instance vyhověla požadavkům obyvatel. Odvolání a kasační stížnost však toto rozhodnutí zrušily, protože přepracování bylo legální, protože vyhovovalo požárním, hygienickým a stavebním normám. A Nejvyšší soud zrušil úkony nižších orgánů s tím, že k výstavbě přístavby je třeba souhlasu všech vlastníků prostor bytového domu.
Na začátku roku 2020 si obyvatel Jaroslavlské oblasti Roman Firsov* postavil přístavbu svého bytu v bytovém domě. Udělal v něm koupelnu. Majitel umístil na místo okna průchod do nových prostor. V důsledku toho se plocha Firsovových nemovitostí zvýšila z 38,5 m² na 51,1 m².
Po ukončení prací zaslal majitel krajskému stavebnímu odboru žádost o zprovoznění zařízení. Úředníci však odmítli vydat povolení, protože Firsov předtím neschválil stavební práce a také nedostal souhlas s výstavbou přístavby od ostatních obyvatel domu.
Poté se majitel obrátil na LLC Katastrální centrum Soglasie, aby provedla průzkum. Znalci dospěli k závěru, že nepovolená rekonstrukce bytového domu odpovídá požadavkům stavebních zákonů a předpisů, neporušuje práva a zájmy jiných osob a neohrožuje život a zdraví nikoho. Bezpečnost budovy potvrdili i odborníci z Všeruské dobrovolné hasičské společnosti a Centra hygieny a epidemiologie v Jaroslavlské oblasti.
S tím ale nesouhlasila majitelka jednoho z bytů v domě Nina Shamova*. V létě 2020 podala žena žalobu k okresnímu soudu v Uglichu v Jaroslavské oblasti proti Firsovovi a odboru městského majetku místní správy. Šamová v něm požadovala, aby byla přístavba označena za nezákonnou a žalovaný byl povinen ji zbourat.
Žalobce uvedl, že žalovaný bez souhlasu ostatních obyvatel obsadil pozemek, který podle ust. 36 ZhK, – společný majetek vlastníků prostor v bytovém domě. Podle žalobkyně se kvůli rekonstrukci domu také nemůže volně dostat ke svým kůlnám.
Žalovaný navíc ze střechy neinstaloval odtok, proto z přístavby stéká voda, která zaplavuje stavby nacházející se poblíž. V žalobě Shamova uvedla, že Firsov svévolně nainstaloval kanalizační potrubí, které vede pod kůlnami ženy: prosakuje, způsobuje hnilobu kmenů kůlny, což způsobuje vlhkost a nepříjemný zápach, tvrdil žalobce. Následně se k Shamovovým požadavkům připojili další obyvatelé domu, Nikolaj Šamov* a Arkadij Nikitin*.
Firsov ale odmítl přístavbu zbourat a podal protižalobu, ve které se domáhal uznání vlastnictví rekonstruovaného bytu. Firsov podle svých slov před zahájením prací dostal od všech obyvatel domu ústní souhlas se stavbou. Žalovaný je rovněž přesvědčen, že stavba neporušuje práva a zájmy ostatních vlastníků, protože kvůli vlastnostem krajiny došlo před její výstavbou k záplavám.
Ale Firosovovy argumenty se soudu nezdály přesvědčivé. Dne 2. prosince 2020 Okresní soud v Uglichu prohlásil přístavbu za nezákonnou a nařídil žalovanému, aby ji zboural. První instance uvedla, že k provedení rekonstrukce musel Firsov získat písemný souhlas všech vlastníků prostor domu a bez toho nelze přístavbu uznat jako zákonnou.
Jaroslavlský krajský soud zaujal k tomuto sporu jiný postoj. V usnesení ze dne 12. dubna 2021 bylo v odvolání uvedeno, že dle znaleckých posudků přístavba odpovídá stavebním, hygienickým a požárním normám. To je základem pro zachování rozšíření podle pravidel čl. 222 občanského zákoníku, a jak soud poznamenal, další vlastníci prostor domu dali ústní souhlas s přestavbou. To potvrzují i vysvětlení Firsova a jeho manželky, uvádí odvolání. Souhlas ostatních obyvatel se podle krajského soudu nemusí získávat písemně.
V důsledku toho odvolání zrušilo rozhodnutí prvního stupně a vyhovovalo Firsovu protinávrhu. S tím souhlasila i kasace. Poté se Šamová rozhodla odvolat k Nejvyššímu soudu.
Povinný souhlas
Případ č. 8-КГ21-18-К2 projednávala „trojka“, které předsedal soudce Jurij Moskalenko. Civilní senát se neztotožnil se závěry odvolacího a kasačního soudu. Nejvyšší soud uvedl, že k provedení rekonstrukce bytového domu, která vedla ke zmenšení společné nemovitosti, byl Firsov povinen získat souhlas všech ostatních vlastníků prostor v bytovém domě. Řádným potvrzením souhlasu obyvatel je rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor bytového domu, které vyplývá z 36 a 44 bytového zákoníku, vysvětlil soud.
Představenstvo také upozornilo, že pozemek, na kterém byl bytový dům postaven, má umožnit obyvatelům využívat prostory tohoto domu a další zařízení na pozemku. Podle Čl. Podle § 37 bytového zákoníku je vlastníkům prostor zakázáno přidělovat a zcizovat své podíly na vlastnictví společné věci v bytovém domě. Soudy ale tato ustanovení zákona nezohlednily a nevěnovaly pozornost tomu, že pozemek pod domem je ve společném vlastnictví stran sporu, soudí Nejvyšší soud. Senát je přesvědčen, že soudy neměly důvod považovat prodloužení za zákonné.
V důsledku toho trojka vrátila případ k novému projednání odvolacímu soudu.
Nenáhodné pozice
Podle Alexandra Titova, právníka Národní právní služby AMULEX Národní právní služba AMULEX Federal rating. skupiny Konkurz (restrukturalizace a poradenství) × , soud prvního stupně pravděpodobně vycházel z toho, že rekonstrukce bytového domu bez souhlasu vlastníků jiných prostor je dostatečným podkladem pro výzvu k nepovolené přístavbě. Tento postoj je rovněž v souladu se soudní praxí. Podobné závěry lze nalézt například v rozhodnutí Okresního soudu Presnensky v Moskvě ze dne 1. června 2018 ve věci č. 02–0011/2018.
Důležitý je i závěr, že rekonstrukce vyžaduje souhlas všech vlastníků bytového domu, podotýká odborník. Takové závěry již v praxi civilního kolegia Nejvyššího soudu zjistil v nálezu ze dne 10. října 2017 ve věci č. j. 18-КГ17-164.
Vládní orgány také vyžadují souhlas všech vlastníků bytů k provedení rekonstrukce, říká Elizaveta Kapustina, vedoucí praxe FBK Law, FBK Law Federal Rating. skupina Zahraničně obchodní aktivity/Celní právo a měnová regulace (měnová regulace) skupina Daňové poradenství a spory (poradenství) skupina Rozhodčí řízení (střední a malé obchodní spory: střední trh) skupina PPP/Infrastrukturní projekty skupina Korporátní právo/Fúze a akvizice (střední trh ) skupina Daňové poradenství a spory (spory) skupina Maloobchod, FMCG, cateringová skupina Nemovitost, pozemky, stavebnictví (poradenství) skupina Přírodní zdroje/Energetická skupina TMT (telekomunikace, média a technologie) skupina Farmaceutika a zdravotnictví (farmaceutika) skupina Digitální ekonomika Soukromá kapitálová skupina Zákon o sankcích Profil společnosti × Tato pozice je uvedena například v dopise Ministerstva výstavby Ruska ze dne 22.10.2020. října 31768 č. 04-OG/XNUMX.
Stanovení odvolací a kasační instance přitom stále není náhodné, podotýká Titov. Podle odborníka Čl. 222 občanského zákoníku nestanoví konkrétní limity pro rozlišení legálních a nelegálních staveb, proto je často obtížné předvídat, kterou přístavbu soud zachová a kterou bude nucen zbourat. Tento problém je třeba vyřešit v současné legislativě, například definováním jasnějších kritérií pro nepovolené stavby, které lze legitimizovat, domnívá se Titov.
*Jméno a příjmení redakce změnila.
