Dům o výšce nejvýše tří nadzemních podlaží je možné postavit na pozemku určeném pro individuální bytovou výstavbu (IHC), který má kategorii „země obydlených oblastí“, a také na pozemcích určených pro stavbu chaty (např. pozemek může být umístěn jak na pozemcích obydlených oblastí, tak i na zemědělských pozemcích). Pozemek určený k vedení osobního vedlejšího pozemku (LPH) je rovněž vhodný k výstavbě, pokud se pozemek nachází v hranicích sídel (pozemek pro domácnost).
Rozdíl mezi dachovým pozemkem a individuální bytovou výstavbou
Dlouho se věřilo, že pro stavbu domu je nutné, aby pozemek měl status individuální bytové výstavby a pozemek letní chaty není pro tento účel vhodný. V praxi není rozdíl mezi těmito dvěma typy povoleného využití tak velký, v některých případech je dokonce pro kupujícího výhodnější koupit venkovské pozemky pro výstavbu.
„Kupující, který se chystá stavět dům, se nemusí omezovat ve výběru na pozemky určené pro individuální bytovou výstavbu. Pozemky dacha i pozemky pro provozování pozemků osobních dceřiných společností jsou vhodné pro stavbu domu a získání trvalé registrace v něm, vysvětluje Denis Sheshko, vedoucí oddělení venkovských nemovitostí společnosti Etazhi. — Většina chatových vesnic na předměstí Krasnojarsku je postavena na zemědělských pozemcích s povoleným využitím pro stavbu letních chat. Pokud tedy kupující bude chtít koupit pozemek v nové části, bude to s největší pravděpodobností pozemek pro chatu.“
Dům postavený na pozemku s tím či oním účelem lze zjednodušeně zapsat do vlastnictví podle stále platné „dachové amnestie“. K zápisu domu na jednotlivé pozemky bytové výstavby nepotřebujete nejprve získat stavební povolení, objednat projekt a sbírat souhlasy dozorových orgánů. Vše, co potřebujete, je technický plán (dokument obsahující popis budovy), k jeho vypracování je třeba pozvat katastrální inženýry, kteří zaměří plochu budovy. Rozdíly jsou v tom, že lhůta pro „dachovou amnestii“ pro zápis ve zjednodušeném řízení domu nacházejícího se na pozemku individuální bytové výstavby uplyne 1. března 2018 a lhůta pro registraci ve zjednodušeném řízení o vlastnictví věcí nacházejících se na zahrada, zeleninové pozemky, dacha, přítomný okamžik není omezen.
Změny v rámci „amnestie dacha“
Od příštího roku zůstane zachován zjednodušený postup pro registraci pozemků a domů, ale dochází ke změnám v postupu registrace práv k objektu postavenému na pozemku dacha. Dům postavený na pozemku, který je určen k dachaření (stavbě), zahradnictví, lze dnes zjednodušeně registrovat podle prohlášení. Majitel k jeho vyplnění nemusí zvát specialisty, všechny údaje může zadat sám, správnost zadaných údajů nikdo nekontroluje. Od 1. ledna 2017, poté, co vstoupí v platnost zákon č. 218 „o státní evidenci nemovitostí“, však bude místo prohlášení o registraci domu na pozemku chaty nutné vypracovat technický plán nemovitosti, za tímto účelem budou přizváni katastrální inženýři. Zmizí tedy dosavadní rozdíl v řešení domů postavených na parcelách s různým účelem.
„Už dnes klientům doporučujeme, aby si postavili dům ne podle prohlášení, ale na základě katastrálního pasu, který se vyhotovuje po zápisu domu do ZISZ,“ říká Gulnaz Perevozchikova, právnička AREVERA-Real Estate. . „Pro prodej takového objektu v naší společnosti, registrovaného podle prohlášení, je podmínkou technická registrace a provedení technické dokumentace (a také přítomnost geodetické práce).
Použití mateřského kapitálu k nákupu pozemku
Pokud kupující pozemku plánují na stavbu domu použít mateřský kapitál, musí si vybrat mezi pozemky určenými pro individuální bytovou výstavbu nebo pozemky soukromé domácnosti. Faktem je, že pro pobírání dávek v mateřství musí rodina poskytnout penzijnímu fondu povolení ke stavbě domu a jeho správa jej vydá pouze za podmínky, že pozemek je určen pro individuální bytovou výstavbu nebo osobní hospodaření.
Současně, pokud rodina nemá v úmyslu získat finanční prostředky na výstavbu, ale kompenzovat náklady vynaložené pomocí mateřského kapitálu, není účel pozemku důležitý (pro přijetí platby v tomto případě pozemek může být určen pro stavbu chaty). Penzijnímu fondu stačí, aby objekt postavený na místě byl zdokumentován jako bytový dům. Většina rodin jde přesně touto cestou: koupí pozemek pro chalupu, postaví dům, zaregistruje postavený objekt zjednodušeným způsobem pod „amnestii dacha“ a poté předloží doklady o mateřském kapitálu penzijnímu fondu.
Možnost získat registraci
Můžete se zaregistrovat jak v domě postaveném na pozemku pro individuální bytovou výstavbu a soukromých pozemcích pro domácnost, tak v domě postaveném na pozemku pro zahradnictví nebo stavbu chaty. Tento problém je snazší vyřešit, pokud je web v rámci hranic obydlené oblasti. „Pokud je z katastrálního pasu uvedeno, že se pozemek nachází na pozemku obydlené oblasti a je určen k individuální bytové výstavbě nebo provozování vedlejšího osobního pozemku, neměly by být problémy se zápisem domu postaveného na něm,“ vysvětluje Gulnaz. právník ve společnosti AREVERA-Real Estate.Perevozchikova.
Postup zeměměřictví
Přestože dnes neexistují žádná omezení prodeje nevymezených pozemků, koupě pozemku bez stanovených hranic je pro kupujícího spojena s určitými riziky. Později se například může ukázat, že kupovaný pozemek má menší výměru, než jakou uvedl prodávající. Po vyměření pozemku obdrží vlastník katastrální pas pozemku, ve kterém jsou stanoveny hranice pozemku. Chcete-li provést práci, musíte kontaktovat katastrální inženýry. Náklady na náklady závisí na oblasti a konfiguraci webu a jsou přibližně 7,5 tisíc rublů.
„Při přípravě transakce bych doporučil provést geodetické práce. Jinak to dopadne tak, že si člověk koupí podíl na poli,“ říká Denis Sheshko, „a v případech, kdy se prodává ohraničený pozemek, radím při přípravě na koupi zavolat katastrálním inženýrům, kteří ještě jednou ověřit jeho hranice, kupujícímu vzniknou dodatečné náklady, ale bude mít úplnou představu o tom, co přesně se kupuje.“
Současná praxe prodeje nevymezených pozemků bude v budoucnu nemožná. Od roku 2018 by měly vstoupit v platnost změny legislativy, které Rosreestru neumožní registrovat transakce s pozemky, které nemají hranice. Vyměření pozemku bude vyžadováno, pokud kupující plánují na koupi pozemku využít úvěr. Podle specialisty jsou dnes hypotéky vydávány na pozemky s jakýmkoli účelem vhodném pro stavbu domu na nich, ale podmínkou je přítomnost hranic.
Pronájem nebo vlastnictví pozemku?
Nezáleží na tom, zda je pozemek ve vlastnictví nebo v nájmu, za předpokladu, že doba nájmu pozemku je dostatečná k tomu, aby si na něm kupující postavil dům a zapsal práva ke stavbě zákonem stanoveným způsobem.
„Pokud je zbývající doba nájmu tři roky, osobně bych neriskoval, možná během této doby nestihnu stavbu domu dokončit a zapsat vlastnictví k pozemku je možné až po vyproštění domu. postavený,“ vysvětluje Denis Sheshko. — Kromě toho musíte pochopit, pro jaké účely byla půda vydána a jaký je účel pronájmu. V každém případě byste se při nákupu takového pozemku měli poradit s odborníky.“
Dokumenty k pozemku
Majitel pozemku, který kupujete, musí mít vlastnické doklady. U pozemků, které se prodávají jako nemovitost, je takovým dokladem osvědčení o vlastnictví (dnes bylo nahrazeno výpisem z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem, který je požadován od Rosreestr). Ty listiny, na základě kterých vzniklo vlastnické právo: kupní a prodejní smlouva, dědické osvědčení, darovací smlouva. Kromě toho musí mít vlastník katastrální pas pozemku. Pokud byl pozemek získán během manželství, bude k provedení transakce vyžadován také notářsky ověřený souhlas druhého z manželů.
Je-li pozemek pronajatý, bude vlastnickým dokumentem smlouva o pronájmu pozemku. Prodávající musí mít k dispozici objednávku, na základě které byla tato smlouva schválena, a také katastrální pas pozemku. Seznam kritérií při výběru místa je poměrně velký, ale pokud kupující nezohlední alespoň jedno z nich, může se ocitnout v situaci, kdy nebude možné stavět na místě, které vlastní.
Dnes porovnáme pozemky s povoleným způsobem využití pro individuální bytovou výstavbu (individuální bytová výstavba), soukromé pozemky (osobní vedlejší pozemky) a pozemky pro zahradnictví.
Srovnání bude v kontextu výběru optimální lokality pro stavbu bytového domu.
Pozemky pro individuální bytovou výstavbu
Tyto pozemky se nacházejí v hranicích osady a jsou určeny k výstavbě jednotlivých obytných budov.
Pozemky pro individuální bytovou výstavbu mají ve schváleném klasifikátoru druhů povoleného využití kód 2.1.
Popis kódu: „Umístění bytového domu (samostatná budova s nejvýše třemi nadzemními podlažími, výškou nejvýše dvaceti metrů, která se skládá z místností a pomocných prostor určených k uspokojování domácnosti občanů a dalších souvisejících potřeb do jejich bydliště v takové budově, která není určena k rozdělení na samostatné nemovitosti); pěstování plodin; umístění jednotlivých garáží a přístavků.“
Pros
Platí pro parcely zjednodušený mechanismus pro registraci obytných budov v rámci amnestie dacha. Pozemky pro individuální bytovou výstavbu mají zpravidla rozvinutou infrastrukturu: blízkost obchodů, škol, klinik a tak dále.
Pohodlná šířka vozovky. V zimním období jsou silnice odklízeny obecními úřady, s výjimkou případů, kdy se lokalita nachází v chatových obcích.
Poznámka také větší likvidita pozemků oproti jiným typům. Postavením domu na takovém pozemku jej prodáte rychleji než podobný dům v rámci SNT.
Banky jsou ochotnější poskytovat hypoteční úvěry pro kupující domů na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu.
Mezi nesporné výhody zaznamenáváme Dostupnost komunikace: elektřina, plyn, centrální vodovod.
To vše najdeme častěji na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu než na pozemcích pro zahradnictví.
Zápory
Pokud mluvíme o nevýhodách, mezi nimi můžeme zaznamenat vysoká cena.
Upozorňujeme také, že nyní na trhu s nemovitostmi Existuje mnoho pozemků na volném prostranství na prodej. To znamená, že bez potřebných silnic a komunikací budete muset na vyřešení výše uvedených problémů čekat déle než jeden rok. Vzhled takových pozemků spojujeme s realizací programů na poskytování pozemků velkým rodinám a také se vznikem mnoha chatových osad.
Na území našich obcí jsou všechny podmínky pro pohodlný život: elektřina v každé oblasti, kvalitní komunikace v obci i mezi obcemi, v zimě pravidelné čištění komunikací od sněhu.
Věnujte pozornost vesnicím „Divny“ a „Stepygino“, které mají školu, školku, obchody a kliniku. Nacházejí se 50 km od moskevského okruhu a 30 km od města Čechov.
Oblasti s povoleným soukromým využitím pozemků nacházející se v obydlených oblastech
Pozemky pro soukromé pozemky v obydlených oblastech se výrazně neliší od pozemků pro individuální bytovou výstavbu. Všimněme si několika bodů:
- Kromě stavby obytného domu máte právo mít hospodářská zvířata bez konzultace se sousedy.
- Nižší sazba daně oproti pozemkům pro individuální bytovou výstavbu.
- Zvětšené maximální a minimální velikosti pozemků oproti pozemkům pro individuální bytovou výstavbu umožňují vytvořit velký pozemek. Maximální velikost pozemků je stanovena místními samosprávami.
Pozemky soukromé domácnosti na zemědělských pozemcích
Na těchto pozemcích není možné stavět bytový dům.
Polní pozemek soukromého pozemku pro domácnost slouží výhradně k výrobě zemědělských produktů bez práva stavět na něm budovy a stavby.
Pozemky v SNT s povoleným využitím pro zahradnictví
Na takových místech není dovoleno stavět obytné budovy. Pouze zahradní domky.
Hlavní výhodou pozemků pro zahradnictví oproti pozemkům pro individuální bytovou výstavbu a soukromým pozemkům je nižší cena.
Důvodem je skutečnost, že v sovětských dobách nebyly pozemky v zahradnických partnerstvích přidělovány na nejlepších pozemcích.
Pozemky byly rozděleny zpravidla 3–6 akrů pro každého člena partnerství. Takové velikosti pozemku nejsou příliš vhodné pro stavbu plnohodnotného domu.
A kromě domu je také nutné zařídit místo pro auto, hospodářské budovy, lázeňský dům a tak dále. Zároveň je důležité dodržovat urbanistické předpisy.
V současné době však existuje zjednodušený postup pro registraci obytných budov. Dači amnestie platí do 1. března 2023.
Za relativně malou částku si tak můžete pořídit pozemek, na kterém máte právo postavit bytový dům a zaregistrovat se v něm.
Je však důležité vědět o nevýhody takové rozhodnutí.
Roční platba členských a cílových poplatků. Každý rok budete muset platit za údržbu partnerské administrativy, ostrahu, odvoz odpadků v letní sezóně a podobně.
Cílené příspěvky zahrnují dodatečné poplatky za aktualizaci infrastruktury v SNT.
Šířka veřejných komunikací v SNT je nejčastěji 5-7 metrů. V nejlepším případě bude silnice z asfaltových třísek, i když asfalt je velmi vzácný.
V zimě mohou být potíže s přístupem na místo, protože odklízení sněhu není vždy organizováno.
Nedostatek celoroční komunikace.
Řadu záležitostí si budete muset vyřešit sami, například s dodavatelem elektřiny.
Odvoz odpadu je samostatný problém.
Plyn je také velmi vzácný v SNT.
