Pozemková legislativa se změnila tak, že nyní vlastníci pozemků nikam nespěchají, aby prošli fází vyměřování dříve evidovaných parcel, přestože je tento postup od 1. ledna 2018 povinný. Majitelé pozemků se potýkají s obtížemi při dotahování transakcí, protože v současné době není možné pozemek prodat nebo darovat bez vyměření pozemku.
Je možné prodat pozemek bez zaměření?
Změny v legislativě využívání území vyvolaly velké množství otázek týkajících se zeměměřictví, protože tento postup se stal povinným až od 1. ledna 2018. V důsledku toho zůstávají rozsáhlé pozemky se zapsanými vlastnickými právy, právně zapsané do katastru nemovitostí, s nevymezenými hranicemi.
Je pravděpodobné, že takové pozemky darujete nebo prodáte? Od roku 2018 jsou zakázány všechny typy transakcí s pozemky, které nemají stanovené hranice. Z nového ustanovení nejsou žádné výjimky, avšak chybějící geodézie nepůsobí jako překážka využití území. Tato paradoxní situace nastává kvůli zákonu o dačické amnestii, podle kterého bylo evidováno mnoho pozemků. Tento zákon platí od roku 2006 a byl více než jednou prodloužen. Dačiová amnestie měla zcela zaniknout v březnu 2018, ale opět byla prodloužena.
V důsledku toho zákon o amnestii dachových pozemků umožňuje zjednodušené postupy registrace s pozemky. Do ledna 2018 stále nebylo vyměřování pozemků vyžadováno. Pozemek podléhal evidenci a v kolonce údajů o hranicích byla poznámka, že nebyly potvrzeny.
Přestože novely pozemkové legislativy ukládaly vlastníkům povinnost vymezit hranice svých pozemků, ne všichni vlastníci tímto postupem prošli. Také snadno využívají půdu, protože absence hranic je nezbavuje práva užívat nemovitost, ale pokud se rozhodnou pozemek prodat, pak v tomto případě budou čelit potížím: pouze výpis z Jednotného státu Registr nebo List vlastnictví nebudou při uzavírání transakce stačit.
Zeměměřictví a jeho cíle
Geodetické práce jsou takové katastrální práce, při kterých se zjišťují hranice, výměra pozemku, ale i souřadnice jeho obratových bodů.
Po zaměření je tedy poloha pozemku zcela určena. Postup zeměměřictví pomáhá řešit následující problémy:
- Úprava pozemkových právních vztahů. Pozemkové právo v Rusku je v této fázi ve fázi svého formování, v důsledku čehož často vznikají kontroverzní situace týkající se hranic pozemků.
- Oceňování pozemků a hospodaření s půdním fondem. Informace o všech pozemcích umístěných v jednom registru pomáhají organizovat informace o skupinách využití pozemků a vlastníkech pozemků.
- Stanovení výše pozemkových daní a kontrola příjmu daňových odpočtů.
Tyto účely jsou převážně státní, ale to neznamená, že zeměměřictví nemá výhody pro vlastníky pozemků. Z praktického hlediska umožňuje definování hranic:
- Zjistěte přesnou polohu a velikost pozemku, což pomáhá při ochraně práv vlastníků v případě sporů o hranice pozemků s vlastníky přilehlých pozemků.
- Zjednodušuje postup pro získání oprávnění ke stavbě, legalizaci staveb, instalaci inženýrských staveb atd.
- Posílit zákonná práva vlastníků na odřezky. Významná část země má dlouhou historii a během této doby se oblasti změnily co do velikosti a konfigurace. Celá historie konfigurací musí být zanesena do katastru nemovitostí. V některých případech je navíc možné zvětšit pozemek pomocí pozemků ve vlastnictví obce, obdobné přírůstky lze legalizovat i geodézií.
- Geodetické práce vyžaduje jakoukoli změnu konfigurace lokality. Řekněme, že se snažíte spojit více sousedících pozemků do jednoho nebo naopak rozdělit jeden velký pozemek mezi více vlastníků. V takových situacích je území, které má staré hranice, odhlášeno a nově vzniklé oblasti jsou vyznačeny v katastru, což se bez geodézie neobejde.
Obchody s pozemky bez zaměření
Nejdůležitější změnou v pozemkové legislativě bylo rozhodně to, že s pozemky, jejichž hranice nejsou stanoveny, neuvěřitelné provedení všech možných transakcí. Nevymezené pozemky je zakázáno prodávat, darovat, zdědit nebo využívat jako hypotéku. Na tento pozemek bez omezení platí pouze užívací právo.
Dlouho před účinností novel pozemkové legislativy byly problematické dohody s pozemky bez vyměřování a množství podobných pozemků bylo obvykle nižší.
Nyní, i když se s takovým pozemkem nějak dohodnete, zápis vlastnictví k němu nebude mít nový vlastník k dispozici, dokud nebude provedeno geodetické řízení. Počátkem roku 2018 se toto pravidlo týká všech pozemků, tedy i těch, které obec poskytla pro soukromé pozemky nebo individuální bytovou výstavbu.
Do ledna 2018 byl prodej podílu na takových pozemcích možný, protože při podílovém spoluvlastnictví mají spoluvlastníci předkupní právo na koupi podílu.
Z tohoto důvodu dříve, než zákon definoval zeměměřické řízení jako nevyhnutelné, nečinil prodej podílu obvykle problém, dnes je pro prodej podílu potřeba přidělit jej v naturáliích zápisem hranic pozemků.
Jak prodat nezmapovaný pozemek
Nákupně-prodejní transakce má ve zjednodušené podobě několik kroků, ale všechny případy jsou individuální, z tohoto důvodu doporučujeme před uzavřením dohody kontaktovat právníka. To pomůže vyhnout se možným potížím v každé fázi.
- Uzavření smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím, ve které je uvedena adresa, katastrální číslo pozemku, jeho velikost, kategorie pozemku a druhy jeho povoleného využití. Nezbytnými body smlouvy jsou náklady, postup vypořádání transakce a převod nemovitosti na dalšího vlastníka. Vlastní převod může být formalizován jako akt nebo může být ve smlouvě uvedeno odpovídající ustanovení, které se v tomto případě stane také aktem převzetí a převodu pozemku. Smlouva se uzavírá ve 3 vyhotoveních, z nichž 1 podléhá převodu na společnost Rosreestr.
- Odeslání balíčku dokumentů společnosti Rosreestr. Seznam dokumentů, které jsou nutné k převodu vlastnického práva k pozemkům na dalšího vlastníka, určuje federální zákon 218. Prodávající vyplní žádost o převod vlastnického práva, připojí také smlouvu, souhlas zájemců (např. , manželé), doklady potvrzující právo k pozemku. V některých případech mohou být zapotřebí další dokumenty. Výjimky z tohoto postupu upravuje také zákon. Dokumenty můžete odesílat prostřednictvím MFC. Obdržíte stvrzenku potvrzující přijetí dokumentů s uvedením data, kdy si můžete vyplněný výpis vyzvednout. K opětovné registraci vlastnictví autorských práv dochází v zásadě do 7 pracovních dnů. Pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím MFC, k termínu se přidávají další 2-3 dny.
- V požadovaný den musíte od MFC obdržet výpis z Jednotného státního rejstříku. Pokud odborníci Rosreestr najdou v dokumentech chyby, převod vlastnických práv bude zamítnut. Nedostatek geodézie je jednou z okolností odmítnutí. Opakovaná žádost na Rosreestr bude možná po vyhotovení spisu o zeměměřičství.
Tedy i přesto, že bez vyměřovacího řízení můžete pozemek užívat, nebudete moci plně využívat svých práv vlastníka až do provedení geodetické práce.
Pokud plánujete prodej pozemku a nevíte, zda je potřeba provést geodetické práce, volejte ☎ 8 800 300-60-51. Katastrální úřad – realitní společnost Vám zdarma poskytne konzultaci od profesionála.
Populární dotazy
Je možné prodat pozemek bez zaměření?
Veškeré úkony k převodu práv k pozemkům, jejichž hranice nebyly stanoveny, jsou zakázány. Nemůžete prodat, darovat nebo odkázat pozemky bez vyměření pozemku a registrace v Rosreestr.
Je možné prodat podíl na pozemku bez vyměření pozemku?
Je to nemožné, neboť prodej podílu je možný až po vytyčení hranice pozemku za účelem jeho rozdělení na více částí. Vlastník každé části s jejími vymezenými hranicemi musí podíl zapsat do katastru nemovitostí a zapsat vlastnická práva do evidence. Teprve poté lze provádět majetkové transakce s podíly na pozemku.
Je možné zapsat pozemek bez jeho zaměření?
Ne, v souladu se současnou legislativou je pro zápis pozemku do katastru nemovitostí a zápis vlastnických práv k němu nutné stanovit hranice pozemku.
Je nutný průzkum pozemku?
Ano, bez tohoto postupu nebude možné zaregistrovat pozemek v Rosreestr, stejně jako získat výpis vlastnictví z Jednotného státního registru nemovitostí. Jakékoli právní úkony s oblastmi, které neprošly zeměměřickým řízením, jsou podle federálního zákona č. 218 považovány za nezákonné.
Je to možné prodávat pozemek bez zaměření? Je to možné, ale pokud Rosreestr odmítne transakci zaregistrovat, budete se o to muset domáhat soudní cestou.
Je to možné koupit pozemek bez zaměření? Je to možné, ale případná rizika ponesete jako kupující.
Někdy se při kontrole pozemku před koupí můžete setkat s tím, že na pozemku není žádné zaměření pozemku. Zpravidla se to stává při prodeji levných pozemků a domů.
To znamená, že při kontrole lokality přes veřejnou katastrální mapu vidíme, že při zadání katastrálního čísla se objeví údaj „bez hraničních souřadnic“ a zobrazí se mezera bez obrysu.
Měření pozemku je katastrální řízení, v jehož důsledku se zobrazují hranice pozemku.
Vlastní pozemek bez pozemkového průzkumu
Prodávající má osvědčení o státní registraci vlastnictví a katastrální pas pozemku. Objednává výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, kde je uvedeno, že je vlastníkem této parcely. Prodávající v prodeji problém nevidí a je překvapen, když kupující řekne, že pozemek koupit nemůže, protože banka neschválí hypotéku kvůli chybějícímu vyměření pozemku.
Proč se to může stát?
Důvody nedostatku informací o souřadnicích pozemku
Situace, kdy je zapsáno vlastnictví pozemku, je přiděleno katastrální číslo, ale neprobíhá měření pozemku, může nastat z několika důvodů:
- Majitel parcelu zapsal pod dachovou amnestii a nepovažuje za nutné provádět katastrální práce. Proč utrácet peníze, když je pozemek již zapsán?
Nebo nechce upozorňovat na nelegální kácení půdy.
Je povoleno, aby osoba, která má vlastnická práva k nevymezené parcele, ji mohla převést dědictvím, prodat nebo darovat.
Pokud si vlastník objedná výpis z Jednotného státního rejstříku pro takový pozemek, pak na první stránce dole uvidí záznam „hranice pozemku nejsou stanoveny v souladu se zákonem“.
S velkou pravděpodobností takový pozemek nemá souřadnice domu.
Prodej pozemku bez zaměření
Jaké jsou důsledky nedostatku geodézie?
- Mnohem méně kupujících bude mít o vaši nemovitost zájem, i když je dům nádherný a pozemek udržovaný.
Když si kupující objednají extrakt a vidí, že na webu nejsou stanoveny žádné hranice, nechtějí na sebe brát související rizika.
Koupě pozemku bez zaměření: rizika
1. Výměru pozemku lze po vyměření pozemku zmenšit.
2. Je potřeba zbourat ploty a budovy.
Když se hranice posune uvnitř pozemku, může se na tomto místě objevit garáž nebo dokonce dům. co s tím dělat? Buď ho budete muset zbourat, nebo se nějak domluvit s majitelem sousedního pozemku o pronájmu pozemku.
3. Spory se sousedy přes hranice.
Prodávající se nemusí nechat zahanbit tím, že nemá vyměřený pozemek, protože má vybudované dobré vztahy se sousedy. Žili vedle sebe dlouho a nehádali se. Nebyly proti sobě vůbec žádné stížnosti. “Tady na mém webu máte malý lázeňský dům, no, Bůh mu žehnej.”
Když dojde ke změně vlastnictví, například kvůli dědictví, může být nový majitel pečlivější. První, co udělá, je, že zavolá katastrálního inženýra.
Po zaměření se ukáže, že váš plot je na jeho pozemku. Plot bude muset být demontován. Soused bude moci tento problém řešit soudní cestou.
4. Pozemek je možné odkoupit bez zaměření pouze za vlastní prostředky.
Na takovou nemovitost banka hypotéku neposkytne.
5. Odmítnutí zápisu vlastnických práv je možné.
Ačkoli neexistuje žádný oficiální zákaz, pokud registrátor později uvidí, že jsou možné spory, bude s největší pravděpodobností registrace zamítnuta. Rosreestr má právo rozhodnout o této otázce podle vlastního uvážení. V některých regionech nemá Rosreestr problémy s převodem vlastnictví, v jiných zase pozemky bez vyměření přeregistrovány nejsou.
Mnoho prodejců jistě ví, že mají konfliktní situaci se sousedem, a nechtějí tento pozemek vymezovat ani žalovat. Trochu srazí cenu – ať nový majitel zažaluje.
Náklady na geodetické práce
V roce 2023 je v moskevské oblasti cena za geodézii nejméně 10 tisíc rublů. bez nákladů na návštěvu specialisty.
Utrácením nominálních 10 000 rublů za hraniční plán můžete prodat nemovitost za 150–200 tisíc více. Navíc je zde možnost prodat jej na hypotéku, čímž se zvýší počet kupujících. Hra stojí za svíčku.
Pokud tedy prodejce průzkum odmítne, je důvod se zamyslet nad důvody odmítnutí.
Tipy pro kupující
- Zkontrolujte si dokumenty sami. Nespoléhejte na slova prodejce, bez ohledu na to, jak hodný občan vám může připadat. Protože všechny problémy, které spolu s tímto pozemkem a domem získáte, padnou na vás.
- Vždy byste si měli ověřit, jak se lokalita odráží na veřejné katastrální mapě.
- Zvláště pečlivě se musíte podívat na přítomnost zeměměřictví, když se dům nachází na okraji pozemku. Může se stát, že se hranice posune třeba o metr a skončí v domě. Bude nutné zbourat plot i dům.
- Zkontrolujte, zda plot nezabírá část společného prostoru, obvykle chodník. Pokud Rosreestr zjistí, že byly porušeny hranice pozemku a byla zabrána část veřejného území, začnou přicházet výzvy. Nejčastěji to vede k tomu, že soud nařídí plot zbourat.
Tato situace je zvláště běžná u těch pozemků, které byly dány koncem 90. let – začátkem 2000.
Nyní vše přichází do víceméně legalizované, spořádané podoby.
Tipy pro prodejce
- Když plánujete prodat svou nemovitost, objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí pro pozemek. Zvláště pokud jste jej zdědili a vlastnictví bylo zapsáno před rokem 2008.
- Zkontrolujte, zda byl proveden průzkum pozemku a zda byly stanoveny hranice.
- Pokud ne, ale chcete prodat rychle a za co nejvyšší cenu, určitě si udělejte průzkum pozemku.
- Když děláte geodetické práce, také koordinujte dům. Pouze v tomto případě bude váš kupující hypotéky schopen vyřešit problém s penězi.
Udělejte si pořádek v dokladech a vše bude v pořádku.
Společnost Land Express vám pomůže rychle a výhodně koupit pozemek od majitele v Moskevské oblasti.
