Jaká přestavba nevyžaduje schválení?

Rozhodli jste se provést globální rekonstrukci v bytě. Ale slyšeli jsme, že ne všechny práce se dají dělat jen tak: něco je potřeba koordinovat s inspekcí bydlení a něco je obecně nelegální. V tomto článku budeme analyzovat, co lze a nelze dělat během přestavby.

Přestavba bytu: co říká zákon

Zákon o bydlení má sekce o přestavbě a reorganizaci. Podle Kodexu bydlení Ruské federace je sanace změnou konfigurace prostor a reorganizací jsou inženýrské sítě a zařízení, které musí být zahrnuty v osvědčení o registraci.

Pokud je po opravě třeba změnit půdorys nebo technické informace, pak podle kodexu , to vyžaduje povolení od místních úřadů – například inspekce bydlení.

Seznam povolených a zakázaných úprav a přestaveb je k dispozici také v Vyhláška vlády Moskvy N 508-PP . Obecná pravidla pro danou zemi se mohou lišit v závislosti na regionu, proto doporučujeme, abyste si před zahájením přestavby ujasnili nuance.

Co lze dělat bez souhlasu

Pokud se opravou v podstatě nic nezmění, nepoškodí ani konstrukci domu, ani sousedy, ani samotné obyvatele, pak to můžete udělat bez dohody. Ze zákona se nejedná o přestavbu ani reorganizaci.

Obecně platí, že bez dohody můžete:

• Proveďte kosmetické opravy: omítky a malování stěn, lepidlo tapety. Pokládka nové dlažby nebo laminátové podlahy, která nahradí staré.
• Vyměňte dveře, okna, zasklíte balkon, pokud stěny a otvory zůstanou nedotčeny.
• Nainstalujte nové technické vybavení, které odpovídá zařízení a rozměrům předchozího. Například trubky nebo koupel.
• Demontujte starý vestavěný nábytek, jako jsou mezipatře.
• Přestavte elektrický sporák v kuchyni.

Možné, ale ne vždy

Existují změny, které se zdají být vyřešeny, ale mohou nastat problémy. Například, na webových stránkách Moskevské bytové inspekce seznam těch, které nevyžadují schválení, zahrnuje instalaci antén a klimatizací.

Ale právníci a soudy jsou rozděleni . Někteří říkají, že povolení je povinné, protože jde o rekonstrukci. Jiní se domnívají, že zde je potřeba pouze souhlas majitelů domu, protože fasáda je společná.

Zároveň je-li například dům objektem kulturního dědictví, pak je v každém případě nutné získat povolení k instalaci klimatizace.

Nebo stejná Moszhilinspektsiya umožňuje přeskupení topných a plynových spotřebičů bez schválení, ale pouze pokud to nevyžaduje položení dalších napájecích sítí.

Pokud máte nějaké pochybnosti, doporučujeme se informovat u místních úřadů.

Návod: jak legalizovat přestavbu bytu

Co můžete dělat s územním rozhodnutím?

Pokud máte povolení k přestavbě bytu, můžete:

• Nainstalujte další zařízení. Například plynový sporák místo elektrického nebo sprchový kout místo vany.
• Změňte systémy vytápění, zásobování vodou, ventilace plynem.
• Změňte hranice místností, stěny, příčky, okenní a dveřní otvory, konstrukci podlahy.
• Bourat zdi a stavět příčky. Vytvořte nebo naopak utěsněte otvory. Ano, a pokud stěny nejsou nosné – také. Ano, dokonce i sádrokartonové příčky.
• Změňte design podlah, pokud je dům s dřevěnými podlahami.
• Vytvořte mezipatro. Ale ne více než 40% plochy areálu.

Co nedělat při přestavbě

Když přeplánování nebude fungovat:

• Instalujte podlahové vytápění s napojením na společné domovní teplovodní nebo topné systémy. Pokud potrubí praskne, bude těžké si všimnout a zastavit povodeň.
• Přeneste baterie na lodžii, balkon nebo verandu.
• Ve druhém a vyšším podlaží přistavte lodžie a terasy.
• Proveďte přestavbu v nouzových domech.
• Spojte plynofikované prostory s obytnými místnostmi.

Vlastnosti přestavby bytů v Moskvě

Každý region Ruska má své vlastní standardy přestavby. V Moskvě je přestavba koordinována na inspekci MosZhil.

Postup pro vlastní schválení přestavby v Moskvě a Moskevské oblasti se skládá z 8 kroků:

1. Získání plánu prostor a vysvětlení prostor v ZISZ.
2. Potvrzení vlastnictví bytu v Rosreestr.
3. Zpracování projektu sanace a technické zprávy o stavu nosných konstrukcí v projekční organizaci s přístupem SRO .
4. Kontaktování MosZhilInspection za účelem získání rozhodnutí o přípustnosti přestavby.
5. Provádění přímé přestavby po získání povolení od MosZhilInspection.
6. Potvrzení přestavby provedené v rámci projektu se specialistou z MosZhilInspection.
7. Žádost o ZISZ o nový technický pas pro prostory po přestavbě (reorganizaci).
8. Provádění změn v Rosreestr po přestavbě (reorganizaci) a získání aktuálního výpisu z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem se zobrazením aktuálního plánovacího rozhodnutí.

Všechny tyto položky s nezávislou registrací majitele trvají v průměru minimálně rok. S doprovodem agentury pro koordinaci přestavby – asi šest měsíců.

Alexey Parshin, odborník v oblasti schvalování sanací a vedoucí společnosti GOROD

Jakákoli přestavba bude schválena až po vypracování kompetentní a zákonné projektové dokumentace. Ale ve zvláštních případech lze přestavbu koordinovat pomocí náčrtu.

Například v případě drobné změny vodovodního zařízení a s mírným přemístěním nenosné zdi a otvorů v nich, k zákazům sanace, které jsou relevantní do začátku roku 2023, bylo přidáno několik bodů. : je zakázána jakákoliv práce se společným majetkem (strojírenské boxy a společné prostory) . Pro práce s nosnými konstrukcemi a fasádami budov je nutný dodatečný souhlas.

Sanace musí být nejprve legalizována, teprve poté provedena v souladu s projektem sanace. V opačném případě bude majiteli hrozit pokuta. Byt s nelegální přestavbou se může stát problematickým objektem při koupě a prodeji.

Mimochodem, v Moskvě bylo již v roce 2022 zavedeno moratorium na placení pokut za nelegální sanace, které je stále v platnosti Veškeré sanační aktivity musí být v souladu s aktuálním vydáním nařízení moskevské vlády č. 508-PP ze dne 25.10.2011. října, XNUMX „O organizaci přestaveb a nebo přestaveb bytových a nebytových prostor v bytových domech“.

Krátce o rekonstrukci bytu

Všechno je možné, ale zásadně to nic nezmění.. Klidně udělejte kosmetické opravy, vyměňte okna, zaskleněte balkon. Nainstalujte nové vybavení podobné tomu, které je uvedeno v technickém pasu. Přestavte elektrický sporák v kuchyni.

Cokoli, co změní plán bytu a informace v osvědčení o registraci, musí být provedeno s povolením. Koordinujte práci před změnou hranic areálu, stavbou a bouráním zdí nebo instalací mezipatra. A také před instalací nového zařízení, které není uvedeno v technickém pasu. Například plynový sporák místo elektrického nebo sprchový kout místo vany.

Nemůžete dělat věci, které jsou nebezpečné. Zakázáno je například zhotovování vytápěných podlah na vodní bázi, stěhování radiátorů na balkon, přistavování lodžie k bytu nebo instalace plynových spotřebičů v obytných místnostech. V chátrajících domech budou zakázány téměř jakékoli opravy.

Pokud si nejste jisti, jak koordinovat přestavbu a zda by to mělo být provedeno ve vašem případě, kontaktujte odborníky. Vyhnete se tak pokutám a ušetříte čas a nervy.

Chcete-li zjistit odpověď na otázku, jakou přestavbu lze provést v bytě bez povolení, musíte se obrátit na právní předpisy o bydlení. V Čl. 25 bytového zákoníku Ruské federace definuje pojmy „přestavba“ a „rekonstrukce“ obytných prostor.

Reorganizace – jedná se o převoz, montáž nebo demontáž sanitárních zařízení, jako je vana, WC, dřez, kuchyňský dřez, dále montáž domácích elektrických sporáků místo plynových nebo jejich pohyb v rámci areálu. To znamená, že jakákoli změna související s inženýrskými sítěmi, instalatérskými a plynárenskými zařízeními uvedená v ZISZ v plánu bytu.

přeplánování – jedná se o uspořádání a pokládku dveřních a okenních otvorů, demontáž a stavbu příček, které jsou zobrazeny na půdorysu ZISZ, v důsledku čehož jsou v bytě uspořádány další místnosti a plocha a funkční účel stávajícího ty se mění.

Tedy spojení toalety s koupelnou, přestěhování kuchyně do chodby, zvětšení pokoje o vestavěnou skříň – to vše jsou příklady přestavby.

Přestavba a renovace jsou tedy jakékoli změny toho, co je uvedeno na výkresu v technickém pasu bytu sestaveném ZISZ. A bez předchozího schválení je přestavba a rekonstrukce zakázána.

V Čl. 26 RF Housing Code říká, že jakákoli přestavba vyžaduje příslušné schválení. Proto na otázku, jakou přestavbu lze provést bez schválení, odpovídáme – žádná. Jakákoli přestavba musí být schválena v souladu s postupem stanoveným předpisy.

Pokud prováděné opravy nemusí být legalizovány, pak se to nevztahuje na sanaci nebo rekonstrukci. Obvykle se jedná o tzv. kosmetickou opravu. Podrobněji jsme tento problém rozebrali v článku „Co se považuje za přestavbu bytu“.

Přestavba bez schválení. Jak se to stane známým?

Pokud jste při rekonstrukci bytu nedokončili papíry, nazývá se to přestavba bez povolení, tedy ve skutečnosti byla vaše přestavba provedena nezákonně.

Často dostáváme otázku, co se stane, když přestavba proběhne bez schválení? Možná to není potřeba koordinovat, protože dokud o tom nikdo neví, tak problémy nejsou.

Za těch dvacet let, co přestavby koordinujeme, jsme na tuto otázku nikdy nenašli odpověď. Zde má každý majitel svou vlastní cestu. Můžete předělat, nikdo o tom nebude vědět a v bytě žít desítky let. Ale můžete jen začít s opravami a stížnosti od sousedů nebo správcovské společnosti půjdou všem úřadům.

Vezmeme-li celkový počet provedených přestaveb v Moskvě a počet schválených přestaveb, pak jde o nesouměřitelná čísla. Téměř každá rekonstrukce totiž zahrnuje sanační opatření. Podle našeho názoru nejsou schválené přestavby z celkového počtu více než 5-10 procent. Všechny ostatní přestavby jsou nelegální a čekají v křídlech na schválení.

A je jasné, co se děje. Schvalování přestavby je nákladný podnik a většina majitelů, kteří již vynaložili značné náklady na opravy, věří, že přestavbu mohou schválit „někdy později, až budou peníze“. A mnozí jsou stále přesvědčeni, že není potřeba se na ničem domlouvat, protože byt je jejich vlastnictvím a po koupi si mohou dělat, co chtějí. A obecně k nim nikdy nedojde. Tak to však není, ono to přijde.

Příklady dokladů ZISZ v červených čarách, fotografie.

Existuje dostatečný počet situací, kdy může být odhalena přestavba provedená bez schválení:

1. Nejčastějším důvodem je rekonstrukce, poměrně hlučná akce, která obtěžuje sousedy. Nejčastěji se přestavba bytu bez kolaudace stane známou právě kvůli stížnostem obyvatel domu.
2. Dalším častým případem je „signál“ od nižších sousedů po dokončení oprav. Proč jsou nešťastní? Prošli jsme rekonstrukcí, nejhorší je za námi a teď si začínám stěžovat. Situace je jednoduchá – často majitelé provádějící rekonstrukce, zejména ve starých bytech, odstraní celou stávající podlahu a nalijí nový potěr bez položení zvukové izolace. A situace se ukazuje, že opravy byly provedeny a zdá se, že by mělo být vše v pořádku. Ale sousedi žili a žili, nikdy neslyšeli souseda nahoře, prošli rekonstrukcí a teď budou do konce života slyšet „každé kýchnutí“. V souladu s tím se jim to nelíbí, začnou si stěžovat na inspekci bydlení a čekají na odpověď na dvě otázky: byla přestavba schválena a pokud byla dohodnuta, kde je zvuková izolace podlah?
3. Při prodeji bytu s přestavbou bez kolaudace často nastávají potíže. Většina bytů se prodává s hypotékou a banky jsou na tuto nuanci velmi citlivé. Mnoho bank v zásadě nedává souhlas s nákupem bytů s přestavbou. A mnozí dávají, ale s podmínkou, že budoucí majitel bude muset schválit přestavbu. V souladu s tím bude budoucí vlastník žádat slevu alespoň na nákladech na kolaudaci.
4. Předchozí bod vycházel z podmínky, že v bytě probíhá přestavba, která však není zaznamenána v dokladech ZISZ. A tento bod bude odrážet skutečnost, že byt prošel rekonstrukcí a je již zaznamenán v dokumentech ZISZ. Zde je situace ještě složitější. Dříve společnost Rosreestr umožňovala průchod transakcí na získání takových bytů, jediné břemeno v certifikátu bylo, že do sloupce zatížení byla uvedena fráze „nelegální přestavba“. Nyní existují informace, že Rosreestr v zásadě neumožňuje prodejní transakce s byty, které mají doklady o ZISZ s červenými čarami.
5. Dalším bodem je signál od „seniorů“. Téměř v každém domě jsou nějací „starší“. Senioři u „vchodu“, „domu“. A oni, obdařeni nějakou neoficiální „mocí“, dohlížejí na vše, co se v domě děje. A často, když vidí opravy, aktivně se zajímají o téma „co tady děláš?“ Nemohou podniknout žádnou oficiální akci, ale díky svým znalostem a aktivitě vědí, kde si stěžovat a jak to správně udělat, aby reakce byla okamžitá.
6. Správcovské společnosti. To je argument. Funkcí správcovských společností je sledovat stav domů, které mají pod kontrolou. A je jejich přímou odpovědností zajistit, aby veškerá přestavba „na jejich místě“ byla schválena. Proto evidují veškeré renovace provedené v domácnostech, které spravují. Kromě toho, že je to obecně správně, je v této části i finanční složka, která manažerské společnosti velmi motivuje. Bytový inspektorát sleduje činnost správcovských společností a nemilosrdně je pokutuje. A pokud je pro majitele bytu pokuta 2,5 tisíc rublů, pak pro správcovskou společnost je pouze první pokuta 300 tisíc rublů. A jaký dobrý důvod k doplňování rozpočtu města ne pro „špatně navržený stánek“ ve vestibulu správcovské společnosti, ale pro to, že správcovská společnost neplní své povinnosti, nesleduje dění v domech pod jejich kontrolou, protože inspekce bydlení dostává „potvrzené“ stížnosti na přestavby provedené bez schválení, nikoli od správcovské společnosti, ale od sousedů „plánovače“, kteří se obávají o bezpečnost domu.

Výše jsme uvedli hlavní body toho, jak může dojít k přestavbě bez schválení. Je jich samozřejmě více, ale ty v tomto případě zmiňovat nebudeme.

Jaké jsou důsledky přestavby bytu bez kolaudace?

Když je přestavba objevena bez schválení, je majiteli udělena pokuta 2,5 tisíc rublů. Pokuta ale neřeší všechny problémy. K pokutě je připojen „předpis“. A jeho podstatou je, že je nutné zaplatit pokutu a legalizovat přestavbu ve lhůtě uvedené v objednávce. To znamená, že zaplacení pokuty nezbavuje vlastníka legalizace přestavby.

Pokud se situace již vyvinula tak, že musíte formalizovat přestavbu provedenou bez schválení, řekneme vám, co je nutné k vyřešení problému.

Prvním bodem je potřeba určit zásadní možnost koordinace přestavby. To znamená, že ne každá přestavba může být schválena. Pokud byla rekonstrukce ve vašem bytě provedena s porušením předpisů, nebude možné tuto přestavbu schválit. A jediným východiskem bude dovést dispoziční řešení bytu z hlediska oprav na dohodnutou variantu.

Předpokládejme však, že je možné váš případ sladit. To lze pochopit analýzou dokumentů ZISZ a plánu přestavby. Pokud jsou dokumenty ZISZ v červených čarách, musíte si dodatečně pořídit archivní kopii půdorysu a vysvětlení.

Dále je nutné vypracovat projektovou dokumentaci. U již provedené sanace se tato dokumentace nazývá technická zpráva o přípustnosti a bezpečnosti dříve provedených prací. Tento dokument má právo vypracovat jakákoli projekční společnost se schválením SRO, včetně naší.

Důležitá nuance! Pokud byly při sanaci ovlivněny nosné konstrukce, pak má právo vypracovat tuto projektovou dokumentaci v Moskvě pouze autor projektu domu. V Moskevské oblasti může být situace poněkud odlišná v závislosti na pozicích správ a oddělení architektury konkrétních okresů.

Dále se shromáždí další sada dokumentů. O jejich složení se můžete dozvědět z článku „Dokumenty pro sanaci“. Může to být buď certifikát od společnosti Mosgaz (pokud byl plynový sporák přestěhován), nebo souhlas banky s přestavbou (pokud má byt hypotéku) nebo úkony skrytých prací (pokud je zpevnění otvorů, hydroizolace vlhkých prostor nebo zvuková izolace podlah byla provedena) atd.

Poté obdržíte akt dokončené přestavby. A do vašeho bytu přichází technik ZTI. Po měření bude nové uspořádání zahrnuto do technického pasu. A teprve poté můžeme mít za to, že přestavba provedená bez schválení je legalizovaná.

Pokud hledáte další informace o legalizaci již provedené přestavby bytu, přejděte sem.