Je nutné zaregistrovat terasu v soukromém domě?

Nejvyšší soud Ruské federace se zabýval velmi aktuální každodenní situací, když zkoumal spor mezi občankou a místními úřady o verandu, kterou majitelka přistavěla ke svému venkovskému domu. Pravda, veranda nebyla jedinou budovou majitele. Za domem majitele byla také velmi velká stodola.

Takových rozšíření k chatám a soukromým domům není jen mnoho, ale hodně. Těžší je najít majitele, který za léta vlastnictví nemovitosti nic nepřidal. Majitelé soukromých domů, aby rozšířili své nemovitosti, přidávají do svého bydlení další objekty na výšku a šířku – podkroví, verandy a další různé budovy.

Někteří z těchto občanů však mohou mít potíže s uznáním svých vlastnických práv po výstavbě dalších zařízení. Pro toho, kdo si chce vylepšit své bydlení, je proto velmi důležité vědět, jak takové stavby správně legalizovat a v jakých případech to rozhodně nebude možné.

Tak vysvětlil Nejvyšší soud po prověření materiálů sporu.

A nyní důležité detaily tohoto civilního případu. Naše hrdinka, která žije v oblasti Bryansk, rozšířila svůj soukromý dům o stodolu a verandu.

Po dokončení stavby se občan rozhodl tyto stavby zlegalizovat. U místních úředníků nenašla vzájemné porozumění, a tak majitel podal žalobu.

Odborníci RG vysvětlují právní aspekty transakcí s bydlením v části „Právní konzultace“.

V soudní síni majitelka zdůvodňující své požadavky vysvětlila, že postavená nemovitost neporušuje žádná práva. A veranda a stodola nepředstavují ohrožení života občanů. A žalobkyně byla velmi překvapená, když ji soud odmítl a další instance správnost odmítnutí potvrdila.

Brjanské soudy se odvolávaly na skutečnost, že přístavby obytného domu se nacházely na pozemku přírodní památky regionálního významu. Vybudované stavby tak porušují práva „neomezeného počtu osob“ na příznivé životní prostředí, rozhodla první instance o odvolání.

Žalobce se závěry zdejších soudů nesouhlasil a šel si stěžovat k Nejvyššímu soudu. Tam si prostudovali materiály případu a řekli, že oblasti, kde si občan postavil stodolu a verandu, jsou více než 20 let zónou zvláštního režimu. A žena o tom nemohla nevědět. Nová bytová výstavba a přístavby jsou na tomto pozemku zakázány. Soud dokonce majiteli připomněl rozhodnutí krajské správy o zvláštním statutu tohoto místa. Nejvyšší soud ve výsledku potvrdil správnost rozhodnutí svých kolegů. Žalobkyně ale své stavby zlegalizovala.

Soudy často neuspokojí nároky na vlastnictví neoprávněné stavby, pokud se ji dotyčný nesnažil legitimovat

V jakých případech může vlastník ještě legalizovat prodloužení? Odborníci vyjmenovávají komponenty potřebné k tomu. Občan tedy musí mít práva na pozemek, získat stavební povolení a územní plán, „který bude odrážet všechna omezení rozvoje“. V kontroverzní situaci bylo možné postavit stodolu a verandu jako hospodářské budovy, které nejsou nemovitostmi.

Soudy však ve většině případů neuspokojí nároky na uznání vlastnictví nepovolené stavby, pokud občan před zahájením stavby neučinil nic pro legalizaci objektu. Je třeba mít na paměti, že podle norem ÚP nelze přístavby obytných budov klasifikovat jako projekty investiční výstavby. Při stavbě např. kůlny nebo garáže nepotřebujete získat stavební povolení. A po dokončení stavby bude nutné provést pouze změny v technické dokumentaci.

Nastává situace, která v praxi často nastává. To je, když není vydáno povolení k výstavbě nebo rekonstrukci z důvodu přítomnosti vodních ochranných pásem a dalších zón hygienické ochrany v blízkosti domu nebo chaty. Takovéto „zakázané“ pozemky se mohou objevit i v blízkosti letišť.

Co by tedy měl majitel dělat? Odborníci vypsali, co by měl majitel mít, aby nebyly problémy s dostavbou. Prvním je, zda má vlastník pozemku právo na stavbu zařízení. Dále je to soulad parametrů budovy s požadavky urbanistických předpisů. A nakonec

absence porušení práv a oprávněných zájmů jiných osob a bezpečnosti vybudovaného zařízení.

V takových sporech často u soudu vyvstává otázka, zda se vlastník pozemku před zahájením stavebních prací pokusil získat potřebná povolení.

Přidání do vašeho domova je pohodlný způsob, jak rozšířit svůj užitný prostor. Lze přidat bytové i nebytové prostory. Jeho stavba ale k rekonstrukci patří a na takové práce jsou potřeba povolení. V současné době platí pro rekonstrukce domů individuální bytové výstavby zjednodušené ohlašovací řízení.

Jak jednat v mezích zákona

Pokud jste se právě rozhodli vybudovat přístavbu, je lepší okamžitě splnit všechny zákonné požadavky. Není obtížné to provést prostřednictvím oznámení.

Podle tohoto postupu probíhá schválení a registrace v několika fázích:

1. Odešlete oznámení místní správě. Vyplníte oznamovací formulář pro rekonstrukci domu. V něm musíte vyplnit všechna pole a vytvořit náčrt práce, kterou plánujete provést.
2. Počkejte na rozhodnutí. V případě kladného rozhodnutí obdržíte odpověď. Pokud správa z nějakého důvodu odmítla – oprávněné odmítnutí. Po obdržení kladné odpovědi můžete začít stavět.
3. Předložit oznámení o dokončení (o vyhovění) rekonstrukci. To je nutné provést po úplném postavení rozšíření. Technický plán je přílohou oznámení. Technický plán může zpracovat pouze katastrální inženýr. Dokument si můžete objednat u naší společnosti.
4. Poté, co správa obdrží všechny dokumenty o dokončení rekonstrukce, začnou specialisté kontrolovat dodržování. Zkontrolujte soulad se stavebními předpisy, dříve deklarované vlastnosti. Pokud nedojde k žádnému porušení, obdržíte odpověď od správy. Není od vás vyžadována žádná další akce. Obec sama předává všechna oznámení společnosti Rosreestr, aby mohla provést změny v USRN.

Postup je vcelku jednoduchý. Můžete si tím projít sami. Nechcete ztrácet čas? Pomůže vám inženýrská a geodetická společnost GEOMER GROUP.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Co dělat, pokud je rozšíření již hotové

Uvedené etapy se týkaly situací, kdy je rozšíření pouze plánováno. Ale co když už to máte postavené? Taková rekonstrukce je nezákonná. Místní správa má právo vás žalovat. Pokud soud rozhodne o demontáži, bude potřeba budovu na vlastní náklady zbourat.

Aby se předešlo vážným problémům, musí být provedené prodloužení legalizováno. Nečekejte, až dostanete příkaz k demolici.

Jaká rozšíření je třeba legalizovat

Přístavba je budova připojená k vnější stěně budovy. Liší se svými technickými vlastnostmi, úrovní složitosti, mírou vlivu na nosné konstrukce, účelem. Ne všechny typy takových struktur musí být legalizovány.

Neinvestiční stavby lze stavět bez ohlášení a povolení. Netrvalé konstrukce nemají vliv na nosné stěny, nemají vliv na bezpečnost osob, není tedy potřeba složitá legalizace. Nekapitálové přístavby zahrnují baldachýn, verandu, malou terasu.

Kapitálové rozšíření vyžaduje povolení. Proto, pokud jste to již udělali, musíte to legalizovat. Taková rozšíření mohou výrazně změnit vzhled, počet podlaží, plochu budovy. Při jejich výstavbě podléhají změnám nosné konstrukce domu. To znamená, že pokud přidáte další bytové nebo nebytové prostory, dokončíte výstavbu dalšího patra, musíte je legalizovat. Mezi hlavní přístavby patří garáže, koupelny, kuchyně atd.

Možnosti dokumentace

Existují dva způsoby, jak vydat dokumenty pro již postavenou přístavbu: prostřednictvím správy a prostřednictvím soudu.

Legalizace administrativní cestou

V tomto případě postupujete stejnou cestou jako u plánovaného rozšíření:

• Podání oznámení o rekonstrukci.
• Čekání na odpověď od administrativy.
• Pro přípravu technického plánu kontaktujte katastrálního inženýra.
• Odešlete oznámení o dokončení.
• Čekání na výsledky kontroly a oznámení shody.

Správa dále předkládá dokumenty společnosti Rosreestr. Registrátor provádí změny v USRN. Poté bude prodloužení považováno za legální.

Toto je jednoduchý způsob legitimizace. Obvykle, pokud není rozšíření příliš složité, lze jej administrativně legalizovat. Vždy však existuje riziko, že místo oznámení o shodě obdržíte od správy zamítnutí. Každý případ je individuální a neexistuje jediný recept. Po konzultaci s odborníkem Geomer Group zjistíte, jak nejlépe ve vaší situaci jednat. Schůzku si můžete domluvit telefonicky ☎ +7 (495) 481-49-21.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Legalizace soudní cestou

Toto je složitější způsob. Pokud by se ale nepodařilo prodloužení legalizovat administrativní cestou, je jediným východiskem soud. Ne vždy se soudy postaví na stranu vlastníků. Vyhlídky na pozitivní výsledek případu budou vyšší, pokud bude splněna řada požadavků:

• Zaregistrovali jste vlastnické právo k pozemku a domu, ke kterému byla provedena přístavba.
• Provedená rekonstrukce neporušuje stavební předpisy a nepředstavuje nebezpečí pro lidi.
• Rozšíření neporušuje práva třetích stran.

Pokud jsou ve vašem případě všechny tyto požadavky splněny, můžete začít připravovat dokumenty k soudu.

Shromáždění seznamu dokumentů

K žalobě musí být připojeny dokumenty, které budou důkazem vaší neviny. Berte své papírování vážně. Zvýšíte tak své šance, že případ bude rozhodnut ve váš prospěch. Můžete požádat o pomoc specialisty “Geomer Group”. Budete potřebovat:

• Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí pro pozemek a obytný dům. Nemusíte je dostávat, protože soud si může vyžádat údaje z rejstříku sám. Ale je lepší shromáždit kompletní balík dokumentů.
• Technický plán domu. Lze jej objednat u katastrálního inženýra naší společnosti.
• Dokumentace potvrzující stavbu přístavby. Může se například jednat o dohodu s projekční organizací, stavební firmou atp.
• Závěr z inženýrských sítí. Odborníci hodnotí bezpečnost přístavby a možnost napojení inženýrských komunikací.
• Koordinace s ostatními službami (pokud stavba na vašem místě vyžaduje další schválení).
• Pokud jste se již dříve pokusili o legalizaci prodloužení administrativní cestou, přiložte dokumenty potvrzující tuto skutečnost a odpověď magistrátu.
• Doklad o zaplacení státního poplatku.

Pokud náklady na prodloužení nepřesahují 50 tisíc rublů, musí být nárok podán u magistrátního soudu. Ve všech ostatních případech se musíte obrátit na okresní soud.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Projednání případu

V Rusku existuje poměrně rozsáhlá soudní praxe v oblasti uznávání vlastnických práv k neoprávněným rozšířením. A ne vždy je možné věcně legitimizovat. To je způsobeno různými důvody. Jedním z nich je nedostatek dokumentů potvrzujících, že se majitel snažil formalizovat prodloužení podle zákona.

Během projednávání případu soud jmenuje stavební zkoušku. Vyšetření hradí žalobce. Je nutné ověřit dodržování stavebních předpisů. Pokud odborný posudek naznačuje, že rozšíření porušuje SNiP nebo urbanistické předpisy, nebude možné jej legitimizovat. Bude rozhodnuto o uvedení domu do původního stavu.

Při splnění všech standardů bude závěr nezávislého vyšetření důležitým argumentem ve váš prospěch. Po prostudování materiálů případu soud rozhodne.

Co dělat po přijetí rozhodnutí

Další postup závisí na rozhodnutí soudu:

• Ve váš prospěch. V tomto případě napíšete Rosreestrovi žádost o změnu USRN a k žádosti přiložíte soudní rozhodnutí. Přihlásit se můžete prostřednictvím MFC.
• Ne ve váš prospěch. V tomto případě obdržíte příkaz k demontáži přístavby a uvedení domu do původní podoby. V objednávce je uvedena lhůta, ve které tak musíte učinit. Provádění soudního rozhodnutí bude kontrolovat místní správa.

Náklady na legalizaci

Jedním z důvodů, proč majitelé domů nelegálně přistavují, je úspora peněz. Ve skutečnosti jsou náklady na legalizaci mnohem vyšší než legální cestou.

Oznamovací řízení rekonstrukci značně zjednodušilo. Nyní nemusíte sbírat velký balík dokumentů. Tím se také snížily náklady na získání povolení.

Ve skutečnosti stavební náklady v oznamovací objednávce zahrnují:

• Státní registrační poplatek.
• Příprava technického plánu.

Nyní se podívejme, na jaké výdaje se musíte připravit při legalizaci soudní cestou:

• Státní povinnost. Jeho velikost se počítá z nákladů na přístavbu. Snížit ale nebudete moci, pokud soud rozhodne, že náklady na stavbu jsou dražší, než bylo uvedeno v žalobě, stejně musíte doplatit rozdíl.
• Platba za stavební a technické expertizy. Jeho cena je v průměru od 30 tisíc rublů.
• Příprava technického plánu a dalších dokumentů potvrzujících vaši pozici.

Navíc se musíte připravit na to, že za nepovolené prodloužení může padnout pokuta.

Náklady na legální stavbu jsou podstatně nižší než na legalizaci dodatečně. Proto nedoporučujeme jít touto cestou.

Proč by mohli odmítnout?

Ne vždy je možné nelegální prodloužení legalizovat ani soudní cestou. Negativní rozhodnutí může být učiněno z různých důvodů:

• Osoba, která žádost podala, na to nemá právo. Žádat může pouze vlastník pozemku a domu – a to jak správě, tak i soudu. Můžete jednat prostřednictvím zástupce, ale v tomto případě na něj musí být sepsána notářsky ověřená plná moc.
• Byl předložen neúplný balík dokumentů. Jedná se o formální náležitosti definované zákonem. Pokud nejsou předloženy všechny dokumenty nebo některé obsahují chyby, skvrny, nepřesnosti, bude to již důvod k odmítnutí.
• Porušení norem. Během přezkoumání vašeho případu bude analyzována shoda rozšíření s různými standardy. Musí být postaven v souladu s SNiPs. Porušení stavebních předpisů je vždy důvodem k odmítnutí. Také umístění přístavby musí odpovídat projektu průzkumu. To znamená, že musí být dodrženy vzdálenosti k hranicím lokality. Prodloužení musí odpovídat VRI země. Pokud dojde k porušení alespoň jednoho z požadavků, legalizace nebude fungovat.
• Porušení bezpečnostních požadavků. Při stavební expertize se kontroluje nejen soulad konstrukčních prvků se stavebními předpisy. Odborník studuje stavební materiály, které jste použili, jejich kvalitu, bezpečnost. Pokud může stavba představovat nebezpečí pro lidi, projeví se to v závěru. Důležité! I takové situaci můžete čelit, pokud jste podali oznámení a jednali přísně v rámci zákona. Při kontrole shody se posuzuje také kvalita a bezpečnost stavebních materiálů. Narušení bezpečnosti je důvodem k odmítnutí.
• Překročení maximálních rozměrů budovy. Dříve byly vlastnosti, které musí dům IZHS splňovat, velmi vágní. Nyní jsou regulovány zákonem. Pokud vaše přístavba překračuje tyto normy, musíte získat povolení k provádění stavebních prací.
• Nedodržení deklarovaných vlastností. S takovým důvodem pro odmítnutí se lze setkat i v případě, že vše proběhlo v souladu se zákonem a ve správním řízení o legalizaci. Majitel totiž v oznámení o rekonstrukci uvádí charakteristiku změn, které plánuje zavést. Po dokončení stavby specialisté magistrátu zkontrolují, zda skutečná přístavba odpovídá deklarované. Pokud se vyskytnou odchylky, budou vám zamítnuty.

Pokud je dům v podílovém vlastnictví, dojde výstavbou přístavby ke změně velikosti podílů. S tím nemusí souhlasit všichni vlastníci, protože zvýšení velikosti podílu povede ke zvýšení daně z nemovitosti. Před legalizací stavby je potřeba získat souhlas všech vlastníků. Pokud takový souhlas neexistuje, s největší pravděpodobností budete odmítnuti.

Chcete-li úspěšně dokončit proces legalizace, kontaktujte prosím specialisty Geomer Group s žádostí o pomoc. Potřebnou technickou dokumentaci k objektu si u nás můžete objednat. Naši odborníci budou zastupovat vaše zájmy v administrativě. Účast odborníka v procesu legalizace zvyšuje vaše šance na pozitivní výsledek případu. Chcete-li se přihlásit ke konzultaci, volejte ☎ +7 (495) 481-49-21.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci